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不動産投資というと、マンションやアパートなどを購入し、利用者に貸出すというイメージが強いため、金持ちがするもので、一般市民は手が出せないと思いがちです。
ところが、少額の資金でも不動産投資を行う方法があり、それが「不動産小口化商品」の利用です。
不動産小口化商品とは、不動産を複数に分割して販売される金融商品のことです。
投資家が資金を出資すると、その資金を不動産のプロが物件へ投資して運用します。
運用で得た収益(賃貸料など)は出資額に応じて投資家に分配されます。
自分1人で不動産を所有するわけではないので、小額の資金で投資ができます。
利回りは平均的に4～5％で、高い場合は10％近く取れることもあります。
不動産小口化商品には3つのタイプの商品があります。
1．匿名組合型
一番多く利用されている商品です。
投資家は不動産業者と匿名組合契約を結び、組合に資金を出資します。
このタイプは不動産の所有権が不動産業者にあり、投資家の名前が登記簿に載ることはありません。
従って、投資家が受取る分配金は不動産所得ではなく雑所得になります。
2．任意組合型
近年、増加傾向にあるのが任意組合型です。
匿名組合型とは違い、投資家の名前が登記簿に記載されるため、不動産への直接投資とほぼ同じ扱いとなります。
投資家は不動産の中で割り当てられた持分を所有します。
不動産の管理と運営は所有者の代表である不動産業者が行いますが、投資家は持分の不動産を所有するため、分配金は不動産所得になります。
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3．賃貸借型
特異なタイプであり、滅多に見られません。
複数の投資家が共同で購入した不動産を不動産業者に賃貸し、その賃借料を不動産業者が投資家に支払います。
また、不動産業者は不動産の運用によって得た収益の中から、投資家の持分に応じて運用益を支払います。
不動産小口化商品のメリットには以下などが挙げられます。
1．投資家は資金を複数の不動産に分散できるため、リスクが軽減できます。
2．小口化された商品を購入するので、100万円程度の資金で不動産投資ができます。
3．不動産自体の維持管理は不動産業者が行うため、投資家には管理面での負担がありません。
4．任意組合型の場合は相続税の節税効果を得られます。
不動産の相続になるため、現金で相続するよりも税金面での軽減処置を受けられます。
逆に、不動産小口化商品のデメリットとしては、以下などがあります。
1．不動産自体に価格変動のリスクがあるため、出資金や分配金が保証されるわけではありません。
2．小口化とはいえ、REIT(不動産投資信託)の最低投資額の１万円と比べると、100万円はそれほど少額とは言えません。
3．商品を換金したいと思っても、売却が容易ではありません。
REITは上場しているため、証券取引所を通じてリアルタイムに売買できますが、不動産小口化商品は証券取引所を通した売買ではないため、売りたい時にすぐに売れるわけではありません。
不動産の賃貸料というのは景気の変動に影響されることが少なく、長期に安定的な収入を得られます。また、不動産自体に資産価値があります。自身で不動産を所有できるだけの資金がない場合、不動産小口化商品は有効な投資商品になります。